برای هردو باید در سامانه ساغر اطلاعاتتان رو ثبت کنین و از راه های موجود نسبت به مطالبه سند و رفع محدودیت ها اقدام کنین

سلام، برای واحدهایی که بوسیله پیمانکار با روابطش در شهرداری و غیر قانونی ورعایت موارد عقب کشی و پارکینگ ... بدون پایانکار ساخته شده وبا قولنامه معامله میشه و سند نداره باید پایان کار و تاییدیه شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰ مشخص باشد تا قابلیت ثبت داشته باشد و برای مورد دوم و سوم هم مشمول طرح سامانه ساغر هست و بار اثبات بر عهده متقاضی خواهد بود. موفق باشید

موضوعی که می‌پرسید مربوط به «سامانه و فرآیندهای جدید ثبت املاک فاقد سند رسمی» در چارچوب قوانین اخیر از جمله قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و همچنین مقررات تکمیلی «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند» است. نکته مهم این است که این سامانه همه املاک قولنامه‌ای را یک‌جا وارد مسیر صدور سند نمی‌کند؛ بلکه شرط‌های مشخصی دارد.

به تفکیک مواردی که گفتید:

⸻

۱. ساختمان‌های بدون پایان‌کار (ساخت‌وسازهای غیرمجاز یا نیمه‌مجاز)

این مورد معمولاً به‌صورت مستقیم مشمول صدور سند نمی‌شود مگر با شرایط خاص.

* اگر ساختمان تخلف شهرسازی جدی داشته باشد (مثل اضافه طبقه غیرمجاز، عدم رعایت عقب‌نشینی، عدم تأمین پارکینگ)، ابتدا باید:
* از مسیر کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تعیین تکلیف شود.
* جریمه پرداخت یا حکم اصلاح/تخریب اجرا شود.
* بدون پایان‌کار، در اغلب موارد:
* یا پرونده رد می‌شود
* یا در حالت تعلیق می‌ماند تا وضعیت شهرداری حل شود.

✔ نتیجه:
این دسته «ذاتاً قابل ثبت نیستند» مگر اینکه تخلفاتشان تعیین تکلیف و پایان‌کار یا معادل آن اخذ شود.

⸻

۲. املاک دارای سند که متراژ واقعی بیشتر از سند است (اضافه‌مساحت)

این مورد معمولاً قابل حل و قابل صدور سند اصلاحی است.

اگر:

* ملک سابقه ثبتی دارد
* تصرف در محدوده اضافه‌مساحت مستمر و بدون معارض است
* در طرح‌های عمومی (خیابان، فضای سبز و…) قرار نگرفته باشد

در این حالت امکان:

* اصلاح حدود و مساحت سند
* یا صدور سند تکمیلی برای قسمت اضافه

وجود دارد.

✔ نتیجه:
این مورد از موارد رایج و قابل پذیرش در سامانه است.

⸻

۳. املاک با قرارداد شرکت‌ها (پیش‌فروش یا واگذاری شرکتی بدون سند رسمی)

این دسته پیچیده‌تر است.

* اگر شرکت مالک رسمی زمین باشد ولی واحدها را با قرارداد عادی واگذار کرده:
* امکان تبدیل به سند برای خریداران وجود دارد (در قالب تفکیک و انتقال رسمی)
* اما اگر:
* شرکت اصلاً سند مادر نداشته باشد
* یا پروژه فاقد وضعیت ثبتی مشخص باشد

در این حالت:

* ابتدا باید مالکیت شرکت یا پروژه در ثبت اسناد تعیین تکلیف شود
* سپس امکان صدور سند برای خریداران ایجاد می‌شود

✔ نتیجه:
این مورد ممکن است مشمول شود، اما مشروط و مرحله‌ای است.

درود بر شما ؛
این سامانه‌ی «ثبت/تعیین‌تکلیف املاک فاقد سند» معمولاً برای **املاکی است که تصرف و مالکیت‌شان قابل احراز باشد** و **منع قانونی جدی (مثل تخلف ساختمانی حل‌نشده) نداشته باشند**؛ اما جزئیات دقیق خیلی به وضعیت هر ملک و مدارک شما بستگی دارد. درباره ۳ موردی که گفتید:

1) **ساختمانِ بدون پایانکار و دارای تخلفات (عقب‌نشینی/پارکینگ/…) و صرفاً قولنامه‌ای**
- عموماً **تا وقتی تکلیف تخلفات در شهرداری مشخص نشود** (کمیسیون ماده ۱۰۰، پرداخت جرایم/اصلاح/رفع تخلف و…)، **صدور سند رسمی بسیار سخت یا عملاً متوقف** می‌شود.
- خودِ «قولنامه‌ای بودن» به‌تنهایی مشکل نیست؛ **مشکل اصلی نبود پایانکار و تخلف ساختمانی** است.

2) **ملک قدیمی که متراژ واقعی از سند بیشتر است (اضافه‌متراژ)**
- اگر اضافه‌متراژ **داخل حدود ملک خودتان** باشد و موضوع صرفاً «اصلاح/تکمیل متراژ» باشد، در بعضی پرونده‌ها امکان پیگیری وجود دارد (معمولاً از مسیر **اصلاح سند/تحدید حدود/جانمایی** و بررسی نقشه‌برداری).
- ولی اگر اضافه‌متراژ ناشی از **تجاوز به معبر، فضای عمومی، ملک همسایه، حریم‌ها** یا اختلاف حدود باشد، معمولاً **قابل سند گرفتن نیست** تا تعیین تکلیف حقوقی انجام شود.

3) **املاک دارای “قرارداد شرکت” و هنوز سند صادر نشده**
- اگر شرکت **مالک رسمی زمین/پروژه** باشد و شما قرارداد معتبر (پیش‌فروش/واگذاری/قطعی/صلح…) داشته باشید، پرونده‌ها معمولاً به سمت **الزام به تنظیم سند رسمی** یا طی فرآیندهای ثبتیِ مرتبط می‌روند.
- اینکه «سامانه جدید» دقیقاً این مورد را پوشش بدهد یا نه، بستگی دارد: گاهی **باید از مسیر شرکت/تعاونی و اداره ثبت** اقدام شود، نه صرفاً سامانه املاک فاقد سند.

برای اینکه دقیق و کاربردی بگم کدام مورد «شامل می‌شود/نمی‌شود»، لطفاً این ۴ چیز را کوتاه جواب بده:
1) شهر و منطقه ملک کجاست؟
2) نوع ملک: زمین/خانه کلنگی/آپارتمان؟
3) آیا **پایانکار** یا **صورت‌مجلس تفکیکی** دارید؟
4) سند مادر/سند زمین به نام کیست (شخص/شرکت/تعاونی) یا اصلاً سند مادر هم نیست؟

اگر این‌ها را بفرستی، دقیق‌تر می‌گم برای هر سناریو بهترین مسیر عملی چیه و چه مدارکی لازم داری.

درود بر شما هموطن گرامی. سامانه «املاک فاقد سند» اصولاً برای جاهایی طراحی شده که شما تصرف و سابقه‌ی مالکیت عرفی دارید اما سند رسمی ندارید و ملک از نظر ثبتی قابلیت ساماندهی داشته باشد؛ بنابراین هر ملکی که صرفاً «قولنامه‌ای» است لزوماً مشمول نمی‌شود. مورد اول، یعنی ساخت‌وساز بدون پایانکار و با تخلفات جدی (پارکینگ - عقب‌نشینی و…) معمولاً قبل از هر چیز به تعیین تکلیف شهرداری و امکان اخذ پایانکار - اصلاحات گره می‌خورد و ممکن است همین تخلفات مانع پیشروی پرونده ثبتی شود. مورد دوم (اضافه‌متراژ نسبت به سند) گاهی از مسیرهای ثبتی - کمیسیون‌ها قابل پیگیری است، اما اینکه «برای بخش اضافه» بشود سند گرفت به وضعیت پلاک، حدود اربعه و تعارضات ثبتی بستگی دارد. مورد سوم (قراردادهای شرکتی) هم اغلب بدون همکاری و مدارک شرکت به نتیجه نمی‌رسد و مسیرش با دو مورد دیگر یکسان نیست. امیدوارم که این پاسخ تونسته باشه شما رو در رسیدن به مقصودتون یاری کنه و در ادامه اگر کمک بیشتری خواستید می تونیم در بخش مشاوره تلفنی و تنظیم اوراق قضائی بیشتر کمکتون کنیم.

سلام واحترام
1. واحدهای بدون پایان کار:احتمالاً در سامانه ثبت املاک فاقد سند (khat.ssaa.ir) پذیرفته نمی‌شوند. مشکل اصلی، عدم رعایت مقررات شهرسازی و نبود پایان کار است.
2. اضافه متراژ ملک قدیمی: ابتدا باید از طریق شهرداری و اداره ثبت، تکلیف اضافه متراژ مشخص شود. سپس اگر سند صادر نشد، شاید مشمول قانون تعیین تکلیف گردد.
3. قرارداد شرکتی بدون سند:بستگی به جزئیات قرارداد دارد. اگر هدف، صدور سند رسمی است، احتمالاً از طریق قانون الزام (کاتب و دفاتر اسناد رسمی) قابل پیگیری است.

سلام و احترام؛
قانون جدید ثبت (قانون الزام به ثبت رسمی معاملات) بسیار جدی است و برای اینکه ملک شما ارزش خود را از دست ندهد، باید تکلیف این سه مورد را دقیقاً بدانید:
۱. آپارتمان‌های قولنامه‌ای و بدون پایان‌کار (که سازنده تخلف داشته):
شما حتماً باید قولنامه خود را در سامانه جدید ثبت کنید. هدف اول این سامانه این است که دولت بداند این آپارتمان متعلق به شماست تا سازنده نتواند آن را به شخص دیگری بفروشد. اما برای گرفتن سند تک‌برگ نهایی، تخلفات شهرداری (مثل پارکینگ و عقب‌کشی) باید از طریق پرداخت جریمه یا توافق‌های قانونی حل شود. ثبت نام در سامانه قدم اول و اجباری است.

۲. اضافه متراژ در ملک‌های قدیمی:
این مورد نیازی به ثبت نام در سامانه جدید قولنامه‌ها ندارد. اگر ملک شما از قبل سند رسمی دارد و متراژ واقعی آن بزرگتر از سند است، باید به اداره ثبت اسناد محل مراجعه کنید. نقشه بردار ثبت می‌آید و اگر به زمین همسایه تجاوز نکرده باشید، با پرداخت پولِ متراژ اضافه، سند قبلی شما را اصلاح و بزرگتر می‌کنند (طبق ماده ۱۴۹ قانون ثبت).

۳. قراردادهای شرکتی و تعاونی مسکن:
این قراردادها دقیقاً حکم همان قولنامه را دارند و ثبت آنها در سامانه کاملاً اجباری است. شما باید برگه واگذاری شرکت را در سامانه ثبت کنید تا مالکیت شما رسمیت پیدا کند و در آینده که سند مادر تفکیک شد، سند تک‌برگ مستقیم به نام شما صادر شود.
توصیه مهم من به شما : مهلت‌های قانونی این سامانه محدود است. تعلل در ثبت این اسناد قولنامه‌ای و شرکتی، ریسک بی‌اعتبار شدن آن‌ها در آینده را به شدت بالا می‌برد.

پیشنهاد می‌کنیم از طریق سامانه، درخواست تنظیم لایحه و مشاوره تخصصی خود را ثبت کنید تا گام نهایی را محکم برداریم.

سلام وقت بخیر، کاربر ارجمند، سامانه ساغر و قوانین جدید ثبت معاملات و تعیین تکلیف املاک فاقد سند، صرفاً شامل املاکی می‌شود که از نظر قانونی قابلیت احراز مالکیت و امکان صدور سند رسمی را داشته باشند؛ بنابراین واحدهایی که بدون پروانه ساختمانی، بدون پایان‌کار یا برخلاف ضوابط شهرداری مانند عدم رعایت عقب‌نشینی، پارکینگ و تراکم ساخته شده‌اند، اصولاً تا زمان تعیین تکلیف تخلفات در شهرداری و اخذ آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ و پایان‌کار، امکان دریافت سند رسمی ندارند و صرف قولنامه برای آنها کافی نیست. در مورد املاک قدیمی که متراژ واقعی ملک از متراژ درج‌شده در سند بیشتر است، اگر اضافه‌مساحت ناشی از تصرف قانونی، اشتباه ثبتی یا سابقه معتبر باشد و معارض نداشته باشد، امکان درخواست اصلاح سند و ثبت اضافه‌متراژ وجود دارد، ولی نیازمند بررسی اداره ثبت، نقشه‌برداری و بعضاً رضایت مجاورین است. همچنین املاکی که به صورت قرارداد با شرکت‌ها یا تعاونی‌ها واگذار شده اما هنوز سند تفکیکی یا رسمی صادر نشده، در صورتی که اصل مالکیت شرکت و مدارک واگذاری معتبر باشد و ملک مشکل ثبتی یا حقوقی نداشته باشد، معمولاً قابلیت ثبت‌نام و پیگیری برای اخذ سند را دارند، اما هر مورد باید جداگانه توسط اداره ثبت و مراجع مربوط بررسی شود.

سلام وقت بخیر برای واحد های مورد اول باید پایان کار و تاییدیه شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰مشخص باشد تا قابلیت ثبت داشته باشد و مورد دوم و سوم هم مشمول این طرح سامانه ساغر هست و با اثبات بر عهده متقاضی خواهد بود