سلام شخصی به نام آقای هاشمی در سال ۱۳۷۷ خانه مادری خودش را با وکالتش بعد از فوت مادرش به نام خود میزند و در سال ۱۳۸۰ به پدر من میفروشد. پدر من خانه را در سال ۸۱ به فرد دیگری به فروش می رساند اما حالا بعد از ۲۵ سال احضاریه دادگاه مبنی بر درخواست ابطال سند توسط خواهر زاده های آقای هاشمی که بعد از فوت مادرشان ورثه محسوب شده و از دایی خود شکایت کردند درخواست شده است و دادگاه آقای هاشمی و پدر من و خریداران بعد از پدر من را به عنوان خوانده داده است.حکم پدر من چه می شود اگر فروشنده کلاهبردار آقای هاشمی متواری باشد؟
برآیند پاسخ‌ها این است که اگر آقای هاشمی پس از فوت مادر، با وکالتنامه‌ای که با فوت موکل از اعتبار افتاده اقدام به انتقال ملک به نام خود کرده باشد، اساس انتقال اولیه محل ایراد جدی است و در صورت پذیرش این ایراد، دادگاه ممکن است سند اولیه و به تبع آن انتقال‌های بعدی (از جمله معامله با پدر شما و حتی معاملات بعد از ایشان) را بررسی کند و احتمال بی‌اثر شدن آنها مطرح میشود. در عین حال، در اغلب پاسخ‌ها تأکید شده که اگر پدر شما هنگام خرید حسن‌نیت داشته و از بطلان/فضولی بودن انتقال آگاه نبوده و تبانی یا سوءنیت نداشته باشد، معمولاً مسئولیت کیفری (کلاهبرداری) متوجه او نیست و موضوع بیشتر جنبه حقوقی پیدا می‌کند.
در جزئیات آثار حقوقی، اختلاف‌نظرهایی دیده میشود: چند پاسخ معامله آقای هاشمی را نسبت به سهم وراث «فضولی/غیرنافذ» دانسته‌اند که در صورت عدم اجازه ورثه، نتیجه‌اش بی‌اعتباری معامله است و خریدار حق رجوع برای ثمن و خسارت به فروشنده (هاشمی) را دارد. در مقابل، یک دیدگاه گفته چون آقای هاشمی خود نیز وارث بوده، انتقال نسبت به سهم‌الارث خودش صحیح و قابل تجزیه است و فقط نسبت به سهم سایر ورثه نیازمند تنفیذ خواهد بود؛ همچنین بر «اصل صحت» و اینکه پس از ۲۵ سال بار اثبات ادعا بر عهده خواهان‌هاست تأکید شده است. درباره خسارت نیز تعارض وجود دارد: برخی مسئولیت مالی پدر شما در برابر ورثه را اصولاً منتفی دانسته و رجوع را فقط به هاشمی مطرح کرده‌اند؛ برخی دیگر گفته‌اند اگر سندها باطل شود، مسئولیت پدر شما در برابر خریدار بعدی‌اش ممکن است به استرداد ثمن دریافتی همراه غرامت (از جمله با شاخص تورم) محدود شود، و در دیدگاهی دیگر از «قیمت روز ملک» برای جبران خسارت ایادی با حسن‌نیت صحبت شده است.
درباره متواری بودن آقای هاشمی نیز پاسخ‌ها گفته‌اند این موضوع مانع طرح و رسیدگی دعوای ابطال از سوی ورثه نیست و ممکن است دادگاه نسبت به او غیاباً تصمیم بگیرد؛ اما برای دریافت ثمن/خسارت از هاشمی، پیگیری دشوارتر میشود. اقدامات عملی پیشنهادی در پاسخ‌ها شامل این موارد است: بررسی دقیق اسناد (وکالتنامه، سند رسمی، و احتمال وجود مبایعه‌نامه مستقل)، تنظیم دفاعیات متناسب، طرح دعوای رجوع برای ثمن و خسارات علیه هاشمی، و در یک نظر، پیگیری مسئولیت دفترخانه/سردفتر به دلیل ثبت معامله با وکالتنامه بی‌اعتبار و نیز پیشنهاد توقیف سهم‌الارث هاشمی از ارزش ملک. همچنین یک پاسخ تصریح کرده بدون بررسی مدارک، اظهار نظر قطعی درباره میزان خطر و نتیجه ممکن نیست.
سلام
اگر آقای هاشمی (فروشنده) متواری باشد، ابطال سند اولیه‌ای که به نام او بوده، منجر به بی‌اعتبار شدن فروش‌های بعدی (از جمله فروش به پدر شما) میشود. پدر شما می‌تواند از آقای هاشمی به دلیل کلاهبرداری شکایت کند، اما پیگیری آن با توجه به متواری بودن فروشنده، دشوار است.
با سلام
با فرض صحت مفروضات سوال، اگر فروشنده بدوی با ارتکاب اقدامات مجرمانه در حالی که مالک نبوده مبادرت به انتقال نموده و ایادی بعدی نیز بر همین منوال انتقال داده‌اند، فلذا با اثبات عدم مالکیت هاشمی معاملات و اسناد انتقالی بعدی ابطال و ایادی دارای حسن نیت مستند به آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ مستحق قیمت روز ملک هستند و هر فروشنده می‌بایست از عهده خسارات ایادی بعدی برآید
با توجه به اینکه در این زنجیره پدر شما اولین دارنده‌ی با حسن نیت است فلذا ایشان می‌بایستی از عهده‌ی ید بعدی خود برآید و بابت ثمن و خسارت که مستند به آرای فوق‌الذکر معادل قیمت روز ملک است به آقای هاشمی مراجعه، حال اگر آقای هاشمی فاقد هرگونه مکنت و متواری می‌باشند و ۲۵ سال از معامله گذشته دو پیشنهاد مطرح می‌گردد، یکی توقیف سهم‌الارث هاشمی از قیمت ملک و دیگر راهکار همانا فوت کوزه‌گری وکلا و همکاران.
موفق‌باشید
درود بر شما به موجب مواد ۸۶۷ و ۸۶۸ قانون مدنی مالکیت ورثه نسبت به ماترک به محض فوت مورث استقرار می‌یابد و عدم تقسیم ترکه مانع از مالکیت قهری آنها نیست لذا طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی انتقال سهم مشاع توسط هر یک از شرکا از جمله آقای هاشمی نسبت به سهم‌الارث قانونی خودش اصالتاً انجام شده و این بخش از معامله کاملاً صحیح و نافذ است و به هیچ وجه ابطال نمی‌گردد هرچند معامله در ظاهر با وکالتنامه‌ای انجام شده که طبق ماده ۶۷۸ قانون مدنی به دلیل فوت موکل باطل بوده است اما طبق اصل تجزیه‌پذیری قرارداد بطلان وکالتنامه یا عدم نفوذ معامله نسبت به سهم سایر شرکا به صحت و نفوذ عقد نسبت به سهم شخص فروشنده خللی وارد نمی‌کند و انتقال سهم‌الارث وی قانونی باقی می‌ماند همچنین طبق ماده ۲۲ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران سردفتر مکلف به احراز اعتبار وکالتنامه و عدم فوت موکل در زمان ثبت سند بوده و قصور دفترخانه در استعلام وضعیت حیات موکل و ثبت معامله با وکالتنامه باطل طبق قواعد مسئولیت مدنی موجب مسئولیت تضامنی سردفتر و فروشنده در جبران خسارات وارده به خریدار از جمله پدر شماست در نهایت معامله نسبت به سهم سایر ورثه یعنی خواهرزاده‌ها معامله فضولی محسوب شده که طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی نیازمند تنفیذ است اما بر اساس اصل صحت موضوع ماده ۲۲۳ قانون مدنی بار اثبات عدم تنفیذ پس از ۲۵ سال بر عهده مدعیان است و حتی در صورت ابطال بخشی از سند طبق رای وحدت رویه ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور مسئولیت پدر شما صرفاً مسترد نمودن ثمن دریافتی سال ۸۱ به همراه غرامت مطابق شاخص تورم اعلامی بانک مرکزی در وجه خریدار بعدی است و هیچ‌گونه مسئولیتی بابت پرداخت قیمت روز ملک به نرخ بازار متوجه ایشان نخواهد بود
سلام، با توجه به مطالب ارائه شده، پدر شما خریدار در سال ۱۳۸۰ بوده و به‌طور بدیهی، نه در تنظیم وکالتنامه متوفی نقشی داشته و نه از بطلان احتمالی انتقال اولیه مطلع بوده و نه قصد تقلب یا تبانی داشته.
بنابراین پدر شما مسئولیتی در برابر مالک ندارد، مگر اینکه تبانی کرده باشد یا از عدم مالکیت فروشنده مطلع باشدکه با توجه به مطالب شما وجود ندارد.
نتیجه حقوقی برای پدر شما به این ترتیب به نظر می رسد :
- هیچ مسئولیت مالی نسبت به وراث ندارد و صرفاً یکی از «ایادی متوالی» است.
- اگر انتقال اولیه باطل شود، معامله پدر شما هم باطل اعلام میشود ولی این فقط اثر شکلی دارد و به معنی محکومیت یا جرم یا خسارت نیست.
- پدر شما فقط حق رجوع به فروشنده (آقای هاشمی) برای استرداد پول دارد و
عدم دسترسی به فروشنده مشکلی برای پدر شما ایجاد نمی‌کند.
امیدوارم توضیحات مفید بوده باشد، موفق باشید.
درود بر شما هموطن گرامی. (لطفا پس از بررسی پاسخ با شرکت در نظرسنجی ما را در ارائه خدمات بهتر یاری کنید). ۱. مطابق مواد ۶۷۰ و ۶۷۳ قانون مدنی، وکالت با فوت موکل منفسخ میشود. بنابراین اگر آقای هاشمی پس از فوت مادرش و با وکالت قبلی، ملک را به نام خود منتقل کرده باشد، این انتقال باطل است، (مگر آنکه علاوه بر وکالتنامه، بیع نامه ای هم تنظیم کرده باشند) زیرا وکالت پس از فوت مادر دیگر اعتبار نداشته است. ۲. در نتیجه، سندی که آقای هاشمی به نام خود زده «غیرنافذ یا باطل» تلقی میشود و فروش او به پدر شما نیز به دلیل فقدان مالکیت و عدم اهلیت در نقل ملک، مشمول عنوان بیع فضولی طبق مواد ۲۴۷ تا ۲۶۳ قانون مدنی است. ۳. قانون می‌گوید اگر مالک (ورثه) معامله فضولی را اجازه ندهند، معامله باطل میشود و خریدار فقط حق رجوع به فروشنده‌ی فضول برای مطالبه ثمن و خسارات دارد. ۴. چون پدر شما «حسن نیت» داشته و جاهل به فضولی بودن معامله بوده، پدر شما مسئولیت کیفری ندارد و از نظر مدنی نیز فقط باید به فروشنده فضول رجوع کند؛ نه اینکه به ورثه خسارت بدهد. ۵. با توجه به اینکه فروشنده (هاشمی) متواری است، دادگاه معمولاً خریداران بعدی را مسئول استرداد عین ملک می‌داند (اگر ملک موجود باشد)، اما برای ثمن و خسارات، حق رجوع خریدار به فروشنده فضول برقرار است. ۶. بنابراین حکم پدر شما معمولاً ابطال سند و بی‌اثر شدن معامله است، بدون مسئولیت مالی به ورثه ؛ چون او مالک نبوده که ضمانت دهد، بلکه خودش فریب خورده است. ۷. در فقه نیز «بیع فضولی» بدون اجازه مالک، نافذ نیست (قاعده: «ما لا یملک لا یملک»). خریدار فقط به فضول رجوع می‌کند، نه به مالک اصلی. در صورت مواجهه با پرونده قضائی در این خصوص در بخش تنظیم اوراق قضائی می توانیم دفاعیات مناسبی برای مراقبت از منافع پدرتان تنظیم کنیم.
سلام وقت بخیر، کاربر ارجمند در چنین حالتی که اصل ادعای دعوا مربوط به ابطال سند اولیه‌ای است که آقای هاشمی پس از فوت مادرش با وکالت منقضی شده یا غیرمعتبر به نام خود منتقل کرده، مسئولیت اصلی متوجه خود آقای هاشمی به عنوان انتقال دهنده اولیه است زیرا اگر وکالت با فوت مادر از بین رفته باشد عمل انتقال پایه و اساس حقوقی نداشته و وی فروشنده غیرقانونی محسوب میشود، اما پدر شما و خریداران بعدی در صورتی که حسن نیت داشته و در زمان معامله از بطلان وکالت، تقلب یا کلاهبرداری اطلاعی نداشته و سند رسمی معتبر دریافت کرده باشند اصولا در معرض مسئولیت کیفری قرار نمیگیرند ولی ممکن است از نظر حقوقی دعوا متوجه آنها شود زیرا هر مال غیرقانونی که منتقل شده باشد باید به وضعیت پیش از انتقال بازگردد و این امر باعث میشود دادگاه همه معاملات بعدی را نیز بررسی کند و در صورت ابطال سند اولیه انتقالات بعدی نیز بی اثر اعلام میشود؛ با این حال چنانچه سوءنیت نداشته باشند مسئولیتی مبنی بر کلاهبرداری یا اقدام مجرمانه متوجه پدر شما نیست و در نهایت هرگونه خسارت معمولاً باید از فروشنده اولیه یعنی آقای هاشمی که متواری شده مطالبه شود و خریداران بعدی می‌توانند علیه او دعوای رجوع به ثمن و خسارت مطرح کنند.
موسی شاکری جهان آباد
کارآموز وکالت
چطور پرسش جدید ثبت کنم؟⌄
با ورود به حساب کاربری و انتخاب گزینه ثبت پرسش، موضوع حقوقی خود را بنویسید و حوزه مرتبط را انتخاب کنید تا درخواست شما برای بررسی ارسال شود.
کلاهبرداری فروشنده در فروش ملک | پرسش حقوقی | دادلاین
