با سلام شخصی یک ملک را پیش خرید کرده است و در سامانه املاک و مستغلات در سال1402 اقدام به ثبت کد رهگیری نموده بر روی کد پستی و آن ملک،، و مجددا چند ماه بعد همان شخص با همان کد پستی ثابت در سامانه املاک و مستغلات راجب همان ملک پیش خرید مجددا کد رهگیری صادر کرده و متمم و جزئیاتی به قرار داد جدید اضافه کرده است،،، سوال بنده این است چطور ممکن است با یک کد پستی ثابت و یک قرار داد مشابه 2 کدرهگیری صادر میشود؟ آیا لزوما کدرهگیری قبلی فسخ و اقاله گردیده است؟اگر الزما کد رهگیری اول باطل نگردیده این کار تخلف نمیباشد؟ و در دادکاه حقوقی کدام کد معیار قضاوت قرلر می‌گیرد.؟
برآیند پاسخ‌ها این است که صدور دو کد رهگیری برای یک ملک با کدپستی ثابت می‌تواند در دو حالت مطرح باشد: یا قرارداد دوم صرفاً متمم/اصلاحیه قرارداد اول برای تکمیل یا تغییر برخی شروط (مثل مبلغ، زمان تحویل یا نحوه پرداخت) است، یا اینکه قرارداد دوم به‌صورت مستقل و جداگانه تنظیم شده است. در حالت متمم، لزوماً نیازی به فسخ یا اقاله قرارداد اول نیست و اصلِ رابطه قراردادی می‌تواند باقی بماند؛ اما اگر قرارداد دوم مستقل باشد و قرارداد اول همچنان برقرار مانده باشد، این وضعیت از نگاه پاسخ‌ها می‌تواند نشانه تخلف ثبتی و محل ایراد جدی باشد.
در عین حال، میان پاسخ‌ها درباره نحوه صدور کد رهگیری در متمم اختلاف نظر دیده میشود: برخی صدور کد رهگیری دوم را در صورتی که قرارداد دوم واقعاً متمم/اصلاحیه باشد «قابل توجیه و قابل دفاع» دانسته‌اند؛ در مقابل، یک دیدگاه تصریح کرده که برای هر قرارداد فقط یک کد رهگیری باید صادر شود و حتی متمم نیز باید ذیل همان کد رهگیری قبلی انجام شود. بنابراین صرفِ وجود کد دوم به‌تنهایی، بدون بررسی متن و نحوه تنظیم اسناد، قطعاً نشان‌دهنده فسخ/اقاله قرارداد اول نیست.
در خصوص اینکه دادگاه کدام را ملاک قرار می‌دهد، پاسخ‌ها گفته‌اند دادگاه بررسی می‌کند قرارداد دوم به قرارداد اول ارجاع داده شده یا نه، رابطه تبعی و ارجاعی آن صراحتاً در متن قید شده یا خیر، قرارداد اول فسخ یا اقاله شده یا نه، و نیز تاریخ ثبت، قصد طرفین و شواهد موجود را ارزیابی می‌کند. اگر قرارداد دوم متمم محسوب شود، هر دو متن در کنار هم ملاک رسیدگی قرار می‌گیرند؛ اما اگر قرارداد دوم مستقل باشد و قرارداد اول فسخ/اقاله نشده باشد، امکان بی‌اعتباری قرارداد دوم یا ترتیب اثر ندادن به آن (یا طرح مسئولیت/خسارت) در مراجع قضایی مطرح شده است.
سلام وقت بخیر ، کاربر گرامی ، در صورتی‌که برای یک ملک با کد پستی ثابت، دو کد رهگیری در سامانه املاک و مستغلات صادر شده باشد، این امر صرفاً در صورت تنظیم قرارداد دوم به عنوان متمم یا اصلاحیه قرارداد نخست ؛ به‌منظور تغییر یا تکمیل مفاد آن و با حفظ اعتبار قرارداد اولیه مجاز و معتبر است؛ اما در صورتی که قرارداد دوم به‌صورت مستقل و بدون فسخ یا اقاله قرارداد پیشین منعقد شده باشد، اقدام مذکور از مصادیق تخلف ثبتی محسوب و موجب بطلان یا بی‌اعتباری قرارداد دوم در مراجع قضایی خواهد بود، مگر آنکه رابطه تبعی و ارجاعی آن به قرارداد اولیه به‌صراحت در متن قید و احراز شود.
با سلام و احترام،
در روند ثبت معاملات ملکی در سامانه املاک و مستغلات، برای هر قرارداد رسمی، یک کد رهگیری یکتا صادر میشود که اعتبار قانونی آن معامله را تثبیت می‌کند. حال اگر برای یک ملک با کد پستی مشخص، دو کد رهگیری صادر شده باشد، این موضوع از منظر حقوقی، تنها در دو حالت قابل توجیه است:
اگر قرارداد دوم صرفاً به‌عنوان متمم یا اصلاحیه قرارداد اول تنظیم شده باشد، یعنی قرارداد اول همچنان معتبر است و قرارداد دوم فقط برای تغییر یا تکمیل برخی بندها مانند مبلغ، زمان تحویل یا شرایط پرداخت تنظیم شده، در این صورت صدور کد رهگیری دوم کاملاً قانونی و قابل دفاع است.
اما اگر قرارداد دوم به‌صورت مستقل و جدا از قرارداد اول تنظیم شده باشد، بدون آنکه قرارداد اول فسخ یا اقاله شده باشد، این اقدام می‌تواند نشانه‌ای از تخلف یا سوءنیت باشد. چرا که وجود دو قرارداد فعال برای یک ملک با یک کد پستی، بدون فسخ قبلی، برخلاف مقررات سامانه املاک و اصول حقوقی است و ممکن است منجر به تداخل در مالکیت یا تضییع حقوق خریدار شود.
در پاسخ به پرسشهای مطرح‌شده:
آیا لزوماً قرارداد اول فسخ یا اقاله شده است؟
خیر، اگر قرارداد دوم صرفاً متمم قرارداد اول باشد، نیازی به فسخ قرارداد اول نیست و هر دو قرارداد در کنار هم معتبرند. اما اگر قرارداد دوم مستقل باشد، فسخ رسمی قرارداد اول الزامی است. در غیر این صورت، وجود دو قرارداد معتبر برای یک ملک، از نظر حقوقی قابل پذیرش نیست.
اگر قرارداد اول باطل نشده باشد، آیا صدور قرارداد دوم تخلف محسوب میشود؟
بله، در صورتی که قرارداد دوم مستقل باشد و قرارداد اول همچنان معتبر باشد، این اقدام می‌تواند تخلف ثبتی محسوب شود. چنین وضعیتی ممکن است زمینه‌ساز فروش چندباره ملک یا ایجاد اختلاف در مالکیت شود و از نظر سامانه املاک، ثبت دو قرارداد مستقل برای یک ملک بدون فسخ قبلی، خلاف مقررات است.
در دادگاه حقوقی، کدام قرارداد ملاک قضاوت قرار می‌گیرد؟
در فرآیند رسیدگی، دادگاه بررسی می‌کند که آیا قرارداد دوم به قرارداد اول ارجاع داده شده یا نه، آیا قرارداد اول فسخ یا اقاله شده، و آیا قرارداد دوم صرفاً متمم بوده یا یک قرارداد جدید و مستقل. همچنین تاریخ ثبت هر قرارداد، نیت طرفین، و شواهد موجود بررسی میشود. اگر قرارداد دوم متمم باشد، هر دو قرارداد با هم ملاک قضاوت قرار می‌گیرند. اما اگر قرارداد دوم مستقل باشد و قرارداد اول فسخ نشده باشد، دادگاه ممکن است قرارداد دوم را بی‌اعتبار اعلام کند یا آن را مشمول خسارت بداند.
