پیگیری حقوقی خرید خانه بدون سند و ادعای مالکیت مادر فروشنده
2 هفته پیش۲ پاسخ
سلام درتاریخ1404/9/1خونه ای روتودیوارگذاشته بودن منم زنگ زدم گفت فروشیه وکارای سندشم هم توبنیادمسکن هست خودت میتونی بری بنام خودت بزنی وگفت فعلاخونه جدیدم درحال ساخت هست هفت ماه بهم فرصت بده خونه روتخلیه میکنم منم یه کاغذباشواهدتمام باامضای اون شخص گرفتم ومبلغ نهصدمیلیون بهش دادم وگفت هرمشکلی سندداشت برعهده خودم هست که توی کاغذی که نوشتیم هم قیدشده قرارشدسیصدمیلیون روخونه روکه تخلیه کردبهش بدم الان هفت ماه که تمام شدرفتم برای پرداخت پول واینکه خونه روتخلیه کنه کارای سندرورفتم بنیادکاغذجی پی اس که به اسم پسره بودروگرفتم به اسم خودم همه کارای سندروانجام دادم الان بامامورشهرداری رفتم که خونه رومتراژبگیره مادرش ازخونه بیرون اومدمن خونه رونمیفروشم به خودش زنگ زدم میگه ول کن خونه شوچون مادرم راضی نیست این خونه رومادرم داده به من ولی گفته نبایدبفروشی الانم نمیدونم حرفاش ازاینکه خونه مال مادرش هست یانه اطلاعی ندارم یازده ماه ازقراردادگذشته وفروشنده که پسرش هست میگه من پولتومیدم بی خیال خونه شوالان اگه ثابت بشه خونه مال مادرشه یااینکه نیست من چطورمیتونم حق خودموکه ضایع نشه ازشون بگیرم درحال حاضرهم خونه هیچگونه سندی هم نداره ومن بااین پولی که اون میگه نهصدتومن که بهم میده هیچکاری نمیتونم بکنم لطفاراهنمایی کنین که چیکارکنم اولویت اول اینه که میخوام خونه روازش بگیرم واگربهم نرسه چیکارکنم میشه راهنمایی کنین
برآیند پاسخ‌ها این است که صرف مخالفت مادر یا پشیمانی فروشنده به‌تنهایی قرارداد را خودبهخود از بین نمیبرد، اما اینکه شما بتوانید فروشنده را به تحویل و انتقال ملک ملزم کنید، کاملاً به این بستگی دارد که فروشنده واقعاً مالک یا دارای اختیار قانونی فروش بوده باشد و ملک قابلیت انتقال داشته باشد. مدارکی مثل برگه GPS یا تشکیل/پیگیری پرونده در بنیاد مسکن می‌تواند در بررسی و اثبات وضعیت مؤثر باشد، ولی به‌تنهایی دلیل قطعی مالکیت یا قابلیت انتقال رسمی محسوب نمی‌شود.
هر دو پاسخ تأکید دارند ابتدا باید وضعیت مالکیت و اختیار فروشنده روشن شود. اگر معلوم شود ملک متعلق به مادر بوده و پسر بدون اجازه یا وکالت/اختیار قانونی او فروخته است، معامله نسبت به سهم/ملک مادر «غیرنافذ» تلقی میشود و صرف قرارداد شما مادر را ملزم به انتقال نمی‌کند؛ در این حالت اگر مادر معامله را تأیید کند امکان پیگیری انتقال فراهم میشود، و اگر تأیید نکند تمرکز پیگیری حقوقی باید روی مطالبه حقوق شما از خودِ فروشنده باشد (از جمله استرداد وجه پرداختی و حسب مورد خسارات)، به‌ویژه با توجه به تعهدی که فروشنده درباره مشکلات سند در نوشته شما داده است.
اقدامات عملی پیشنهادی در پاسخ‌ها: سریعاً از بنیاد مسکن و اداره ثبت، وضعیت مالکیت، ماهیت حق فروشنده و قابلیت انتقال را استعلام کنید؛ سپس با حفظ همه ادله (قرارداد/دستنوشته با امضا و شهود، رسید پرداخت ۹۰۰ میلیون، و سایر مدارک از جمله مدارک بنیاد مسکن) اظهارنامه رسمی برای فروشنده ارسال کنید و آمادگی پرداخت باقیمانده ثمن را هم‌زمان با تخلیه، تحویل و انجام تشریفات قانونی انتقال اعلام کنید. همچنین توصیه شده فعلاً مبلغ ۳۰۰ میلیون باقیمانده را تا زمان اجرای تعهدات و مطابق مفاد قرارداد پرداخت نکنید و هیچ اقاله/تسویه‌حساب یا توافق انصرافی را بدون بررسی آثار حقوقی امضا نکنید. یک پاسخ هم اشاره کرده با توجه به راه‌اندازی سامانه مرتبط با قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از ۱ خرداد ۱۴۰۵، لازم است شمول و آثار آن نسبت به وضعیت ملک و پرونده شما بررسی شود.
درود بر شما؛
صرف پشیمانی فروشنده یا مخالفت مادر، به‌تنهایی موجب انحلال قرارداد معتبر نمی‌شود؛ بااین‌حال، استحقاق خریدار برای الزام به انتقال و تحویل ملک، به احراز مالکیت یا حق قابل‌انتقال فروشنده و حدود اختیار وی بستگی دارد. برگه GPS یا تشکیل پرونده در بنیاد مسکن، به‌تنهایی دلیل قطعی مالکیت یا قابلیت انتقال رسمی نیست.
اگر ملک متعلق به مادر باشد و پسر بدون وکالت یا اختیار قانونی آن را فروخته باشد، معامله مشمول مقررات معامله فضولی موضوع ماده ۲۴۷ قانون مدنی است و صرف قرارداد پسر، مادر را ملزم به انتقال نمی‌کند؛ اما مسئولیت قراردادی فروشنده باید جداگانه بررسی شود. مواد ۲۱۹ تا ۲۲۱ و حسب مورد مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی نیز در ارزیابی تعهدات و آثار عدم امکان انتقال مؤثرند.
اقدام پیشنهادی: فوراً از بنیاد مسکن و اداره ثبت، وضعیت مالکیت، ماهیت حق فروشنده و قابلیت انتقال آن را استعلام کنید؛ سپس با حفظ قرارداد، رسید پرداخت ۹۰۰ میلیون تومان و سایر ادله، اظهارنامه رسمی ارسال و دعوای متناسب را بر مبنای نتیجه استعلام طرح کنید. از امضای اقاله یا تسویه‌حساب بدون بررسی آثار حقوقی آن بپرهیزید.
با توجه به راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از ۱ خرداد ۱۴۰۵، وضعیت شمول این قانون و ضرورت ثبت ادعای فاقد سند رسمی نیز باید بررسی شود؛ مهلت و آثار قانونی آن به وضعیت ثبتی ملک و شرایط پرونده بستگی دارد.
جمع‌بندی: پیش از پذیرش استرداد وجه، امکان قانونی الزام به انتقال و تحویل ملک را با احراز مالکیت و اختیار فروشنده بررسی کنید؛ اگر انتقال ممکن نباشد، مسیر مطالبه وجوه پرداختی و خسارات قابل مطالبه ارزیابی شود. بررسی اختصاصی قرارداد و استعلام‌های ثبتی در مشاوره حقوقی تلفنی یا آنلاین می‌تواند در تعیین خواسته صحیح و کاهش ریسک دعوا مؤثر باشد.
سلام وقت بخیر، کاربر ارجمند، با توجه به اینکه در تاریخ ۱۴۰۴/۹/۱ قرارداد فروش ملک را با امضای فروشنده و شهود تنظیم کرده‌اید، مبلغ ۹۰۰ میلیون تومان پرداخته‌اید و مشخصات ملک، مهلت تخلیه و تعهدات فروشنده در قرارداد درج شده است، برای رسیدن به خواسته اصلی خود، یعنی تحویل گرفتن ملک، ابتدا باید وضعیت مالکیت آن مشخص شود. اینکه فروشنده اکنون ادعا می‌کند ملک متعلق به مادرش است و مادرش اجازه فروش نداده، به‌تنهایی قرارداد شما را بی‌اعتبار نمی‌کند؛ اما اگر ثابت شود ملک متعلق به مادر بوده و پسر بدون اذن یا اختیار قانونی او اقدام به فروش کرده است، نمی‌توانید صرفاً با استناد به قرارداد خود، مادر را به انتقال ملک ملزم کنید. در این وضعیت، اگر مادر معامله را تأیید کند، امکان پیگیری انتقال ملک فراهم میشود؛ در غیر این صورت، باید حقوق خود را در برابر فروشنده پیگیری کنید. با توجه به اینکه مدارک بنیاد مسکن را نیز به نام خود تغییر داده‌اید، این مدارک می‌توانند در اثبات ادعا و بررسی وضعیت ملک مؤثر باشند، اما به‌تنهایی لزوماً مالکیت قطعی شما را ثابت نمی‌کنند.
اگر مادر مالک باشد و معامله را نپذیرد، مطابق مواد ۲۴۷ و ۲۵۱ قانون مدنی، معامله نسبت به ملک او بدون اجازه نافذ نیست و در این صورت، طبق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، می‌توانید استرداد تمام وجه پرداختی و خسارات قانونی را مطالبه کنید؛ به‌ویژه اینکه فروشنده از ابتدا تعهد کرده مسئول مشکلات سند باشد. بنابراین، فعلاً اظهارنامه رسمی برای فروشنده ارسال کنید و آمادگی خود را برای پرداخت باقیمانده ثمن، هم‌زمان با تخلیه و تحویل ملک و انجام تشریفات قانونی انتقال، اعلام نمایید و در صورت امتناع، با ارائه قرارداد، رسید پرداخت ۹۰۰ میلیون تومان، شهادت شهود، فیلم و مدارک بنیاد مسکن، دعوای متناسب را مطرح کنید. اگر مالکیت مادر احراز نشود یا فروشنده خود مالک یا دارای اختیار قانونی فروش باشد، می‌توانید الزام وی به اجرای تعهدات و انتقال ملک را پیگیری کنید؛ اما اگر مالکیت مادر و مخالفت معتبر او ثابت شود، تمرکز دعوا باید بر بازپس‌گیری وجه و خسارات قانونی از فروشنده باشد. مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان باقیمانده را نیز تا زمان اجرای تعهدات و مطابق مفاد قرارداد پرداخت نکنید و هیچ توافقی برای انصراف از ملک امضا نکنید.جهت بررسی دقیق مستندات و اتخاذ تصمیم حقوقی مقتضی برای صیانت از حقوق قانونی خود، می‌توانید با هماهنگی قبلی، از طریق مشاوره تلفنی با اینجانب در ارتباط باشید.
