سلام خدمت وکلای محترم من ده ماه پیش یه خونه خریدم به مبلغ یک میلیاردوسیصدتومن که قرارشدبهش طلابدم رفتیم طلاروبهش دادم باهاش همراه شدم رفتیم طلاروفروخت وپول روهمونجابه حساب خودش زدکه نهصدمیلیون پول طلاشدوالباقی پول هم قرارشدایشون گفتن تاهفت ماه الباقی پول رومن بدم ایشون هم بیادوخونه روتحویل من بده الان که موعدمقرر رسیده رفتم که الباقی پول روبهش بدم وخونه تخلیه بکنه میگه مادرم راضی نیست وخونه رونمیزاره بفروشم وهمسایه هاهم گفتن حق باماست وخونه روماخودمون میتونیم بخریم وبه کسی نمیدیم درضمن من کاغذهم نوشتم خودش هم امضاکرده چهارنفرهم شواهدهست واینکه آیاهمسایه هامیتونن بیان بگن حق باماست وماخونه روبه کسی نمیدیم دراین وسط اگرحق باهمسایه هاباشه من میتونم خونه رونرخ روزبهدهمسایه هابدم میشه راهنمایی کنین من چیکارکنم
با توجه به پاسخ‌ها، اگر نوشته‌ای که بین شما و فروشنده امضا شده حاوی توافق روشن درباره فروش ملک، ثمن (۱/۳ میلیارد)، نحوه پرداخت (از جمله ۹۰۰ میلیون از طریق طلا) و تعهد فروشنده به تحویل/انتقال باشد و فروشنده هم مالک رسمی ملک یا دارای اختیار قانونی فروش بوده باشد، اصل بر اعتبار قرارداد و الزام طرفین به مفاد آن است. در این صورت، صرف مخالفت مادر فروشنده یا ادعای همسایگان به‌خودیِ‌خود مانع انجام معامله و تحویل ملک محسوب نمی‌شود و همسایگان نیز اصولاً «حق تقدم خرید» ندارند؛ حق شفعه فقط در فرض خاصِ شریکِ مشاعِ مال غیرمنقول مطرح میشود، نه صرف همسایگی.
در عین حال، چند شرط و ابهام تعیین‌کننده در پاسخ‌ها تکرار شده است: باید دقیقاً روشن شود سند رسمی ملک به نام چه کسی است (خود فروشنده یا مادر/شخص دیگر) و آیا فروشنده اختیار انتقال داشته یا نه؛ همچنین مفاد نوشته/قرارداد و اینکه آیا شرط فسخ یا وضعیت شراکت مشاع وجود دارد، اهمیت دارد. اگر ملک مشاع باشد، ممکن است شریک دیگر در شرایط خاص ادعای حق شفعه کند؛ اما همسایه‌ای که شریک نیست، صرفاً با ادعا نمی‌تواند مانع شود و اگر حقی مطرح کند باید با دلیل و از طریق مرجع قضایی اثبات کند. پرداخت «نرخ روز» به همسایه‌ها نیز موضوعیت ندارد مگر اینکه مالک یا ذی‌حق قانونی بودن آنان با اسناد معتبر احراز شود.
برای اقدام عملی، پیشنهاد مشترک این است که باقی‌مانده ثمن را به‌صورت قابل اثبات آماده کنید و رسماً پیشنهاد پرداخت بدهید تا فروشنده نتواند به بهانه عدم پرداخت، از حق حبس استفاده کند. سپس اظهارنامه رسمی ارسال کنید و تعیین تکلیف شماره حساب/پرداخت باقی ثمن، مطالبه تحویل ملک و (حسب وضعیت ثبتی) حضور برای تنظیم سند رسمی و نیز هشدار درباره عواقب عدم انجام تعهدات و خسارات مندرج در قرارداد را مطرح کنید.
اگر فروشنده همچنان امتناع کند یا منکر معامله شود، مسیر پیشنهادی طرح دعوا در دادگاه است؛ از جمله «اثبات وقوع بیع» و «الزام به تحویل مبیع» و عندالاقتضاء «الزام به تنظیم سند رسمی». همچنین تأکید شده مدارک پرداخت طلا/وجه، نوشته امضاشده، و شهادت شهود را ضمیمه و شهود را معرفی کنید. برخی پاسخ‌ها بر ضرورت اقدام فوری و حرکت به سمت ثبت رسمی/طرح دعوا پیش از پایان مهلت‌های قانونی (با توجه به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی) نیز هشدار داده‌اند.
سلام، ابتدا اظهارنامه رسمی برای تعیین تکلیف ثمن، تحویل ملک و هشدار خسارات ارسال کنید و سپس دعوای اثبات وقوع بیع، الزام به تحویل مبیع و عندالاقتضاء الزام به تنظیم سند رسمی را با استناد به مبایعه‌نامه عادی، شهادت شهود و رسید پرداخت طلا/وجه مطرح نمایید.
اختلاف تابع قرارداد است؛ اگر فروشنده مالک رسمی یا دارای اختیار فروش باشد صرف مخالفت مادر یا همسایگان مانع نیست و حق شفعه نیز فقط در فرض شرکای مشاع خاص قابل ادعاست، لذا پیش از مهلت‌های قانونی و اجرای کامل قانون ثبت رسمی، فوراً اقدام کنید. موفق باشید
ابتدا اظهارنامه ارسال کنید سپس دادخواست اثبات وقوع بیع و الزام به تحویل مبیع و عندالاقتضاء الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نمایید و شهود را نیز معرفی کنید و رسید مربوط به طلا و انتقال وجه را ضمیمه پرونده سازید و چنانچه فروشنده همچنان منکر وقوع معامله شود دادگاه با ملاحظه مبایعه نامه عادی امضاشده شهادت شهود و قرائن پرداخت ثمن اصل بیع را احراز خواهد کرد
سلام. اختلاف تابع قرارداد است و تا زمان ملاحظه قرارداد نمی‌توان اظهار نظر قطعی کرد. اصولا بعد از جاری شدن عقد بیع، طرفین ملزم به پایبندی به آن هستند. تنها حالت قابل تصور که ملک به شما نرسه اینه که یا شرط فسخ گذاشته باشن یا ملک بین دو شریک مشاع باشه و شریک دیگر از حق شیعه استفاده کنه. با اطلاعات فعلی پیشنهاد میشه فورا اظهارنامه بفرستید که ۱. جهت واريز باقی ثمن شماره حساب معرفی کنه)اگر در قرارداد درج شده باشه موضوع فرق میکنه)۲. یه مهلت یه هفته ای بدین ملک رو به شما تحویل بده ۳. عواقب عدم پایبندی به قرارداد خسارات مندرج در قرارداد و هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل بهش گوشز بشه.
بعد از یک هفته هم فورا اقامه دعوی کنید.
سلام معامله شما قطعی نیست و در مرز هشدار قرار دارد. نوع سند و تاریخ دقیق معامله مهم است، تنها راه حفظ حقوق شما، اقدام فوری برای ثبت رسمی انتقال یا طرح دعوی در دادگاه، پیش از پایان مهلت‌های قانونی است. در غیر این صورت، با اجرای کامل قانون الزام به ثبت رسمی ، امکان احقاق حق شما به شدت کاهش می‌یابد.
درود بر شما؛
با فرض اینکه فروشنده مالک رسمی ملک یا دارای اختیار قانونی فروش بوده است، اصل معامله با توافق بر ثمن، پرداخت ۹۰۰ میلیون تومان از طریق طلا و امضای نوشته عادی، قابل استناد است و صرف مخالفت مادر یا همسایگان موجب بی‌اعتباری معامله نمی‌شود. مطابق مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳، ۳۳۸، ۳۶۲ و ۳۷۶ قانون مدنی، فروشنده مکلف به اجرای تعهد و تسلیم مبیع است.
همسایگان اصولاً هیچ «حق تقدم خرید» نسبت به ملک ندارند؛ حق شفعه موضوع ماده ۸۰۸ قانون مدنی فقط در شرایط خاص بین شرکای مشاع در مال غیرمنقول قابل تحقق است و صرف همسایگی چنین حقی ایجاد نمی‌کند.
اقدام فوری: باقی‌مانده ثمن را به‌صورت قابل اثبات آماده و رسماً پیشنهاد پرداخت کنید و همزمان اظهارنامه مطالبه حضور برای دریافت ثمن، تخلیه و تحویل ملک و حسب مورد تنظیم سند رسمی ارسال شود. سپس در صورت امتناع، دعوای «الزام به ایفای تعهد، تحویل مبیع و حسب وضعیت ثبتی ملک الزام به تنظیم سند رسمی» قابل طرح است. نوشته امضاشده و شهادت شهود نیز حسب مفاد سند در اثبات وقوع معامله و تعهدات طرفین مؤثر است؛ مواد ۱۲۵۷، ۱۲۸۴، ۱۲۹۱ و ۱۳۰۱ قانون مدنی قابل توجه است.
اما یک نکته تعیین‌کننده وجود دارد: اگر مالک رسمی ملک مادر فروشنده باشد یا فروشنده اختیار قانونی انتقال نداشته باشد، تحلیل کاملاً متفاوت خواهد بود.
آیا در سندی که فروشنده امضا کرده، مشخصات کامل ملک، مبلغ ۱/۳ میلیارد، پرداخت ۹۰۰ میلیون از طریق طلا، مهلت هفت‌ماهه پرداخت مابقی و تعهد به تحویل ملک صراحتاً درج شده است و سند رسمی ملک به نام چه کسی است؟ بررسی همین دو موضوع تعیین می‌کند دعوای صحیح «الزام به تحویل و تنظیم سند» است یا باید همزمان مسیر حقوقی دیگری نیز اتخاذ شود.
سلام
قرارداد عادی شما با امضا و شهود طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی کاملاً معتبر بوده و بر اساس ماده ۳۶۲ همان قانون، از لحظه عقد بیع، شما مالک خانه شده‌اید و فروشنده موظف به تحویل آن است؛ در مورد ادعای همسایه‌ها باید بدانید که قانون فقط حق شفعه را برای شریک در مال غیرمنقول مشاع پیش‌بینی کرده که طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی شامل همسایه‌ای که شریک شما نیست نمی‌شود، بنابراین حرف آنها هیچ جایگاه قانونی نداشته و نمی‌توانند مانع تحویل خانه شوند؛ همچنین مخالفت مادر فروشنده نیز عذر موجهی برای عدم انجام تعهد نیست و او را از الزام به تنظیم سند و تحویل خانه معاف نمی‌کند، لذا شما باید ابتدا اخطار کتبی به فروشنده بدهید و در صورت امتناع، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع را به استناد مواد ۲۱۹، ۲۲۰ و ۳۶۲ قانون مدنی در دادگاه طرح کنید؛ اما قبل از هر اقدامی حتماً باقی‌مانده پول را آماده پرداخت کنید تا فروشنده نتواند از حق حبس موضوع ماده ۳۷۷ قانون مدنی استفاده کند.
موفق باشید
سلام وقت بخیر، کاربر ارجمند، با توضیحاتی که ارائه کرده‌اید، اگر نوشته مورد اشاره حاوی توافق روشن بر فروش ملک، ثمن معامله، نحوه پرداخت و تعهد فروشنده به تحویل ملک باشد و به امضای ایشان و شهود رسیده باشد، اصل بر اعتبار قرارداد و الزام طرفین به مفاد آن است و صرف مخالفت مادر فروشنده یا ادعای همسایگان، به خودی خود هیچ حقی برای جلوگیری از انتقال و تحویل ملک ایجاد نمی‌کند؛ البته باید مشخص شود سند و مالک رسمی ملک به نام چه شخصی است و نوشته شما از حیث ارکان و ادله اثبات معامله چه وضعیتی دارد. اگر فروشنده از ایفای تعهد خودداری کند، حسب مورد می‌توانید با طرح دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی و در صورت وجود شرایط، الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع اقدام کنید و چنانچه همسایگان مدعی حقی نسبت به ملک هستند، باید ادعای خود را با دلیل و از طریق مرجع قضایی اثبات کنند و صرف ادعا مانع حقوق قراردادی شما نیست. پرداخت ثمن به نرخ روز به همسایگان نیز موضوعیت ندارد مگر اینکه آنان مالک یا ذی‌حق قانونی ملک باشند که این امر باید با اسناد معتبر احراز شود.
علی رضا ساعدی
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
چطور پرسش جدید ثبت کنم؟⌄
با ورود به حساب کاربری و انتخاب گزینه ثبت پرسش، موضوع حقوقی خود را بنویسید و حوزه مرتبط را انتخاب کنید تا درخواست شما برای بررسی ارسال شود.
