تأثیر رهن ملک به بانک بر الزام به تنظیم سند و حقوق خریدار واحد پیش‌فروش‌شده

سلام وقت بخیر، کاربر ارجمند، در فرضی که شرکت پیش از پیش‌فروش، زمین یا ساختمان را در رهن بانک قرار داده باشد، موضوع از نظر حقوقی با حالتی که رهن پس از پیش‌فروش ایجاد شده، تفاوت اساسی دارد. ملاک اصلی، تاریخ ایجاد و ثبت حق رهن بانک در مقایسه با تاریخ پیش‌فروش و انتقال حقوق قراردادی به شماست. اگر رهن مقدم باشد و واحد شما نیز مشمول وثیقه باشد، بانک اصولاً می‌تواند از حق وثیقه خود استفاده کند و صرف وجود مبایعه‌نامه، وکالت‌نامه رسمی، قرارداد تغییر نام مستقیم با شرکت، تحویل واحد و تصرف نه‌ساله، به‌خودی‌خود موجب زوال حق رهن مقدم بانک نمی‌شود؛ زیرا مطابق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، تصرفات منافی حق مرتهن بدون اذن او نافذ نیست. البته این موضوع به معنای آن نیست که بانک بدون رعایت تشریفات قانونی می‌تواند رأساً شما را از ملک خارج کند یا خلع ید نماید؛ اجرای وثیقه باید از مسیر قانونی و ثبتی انجام شود.اما اگر شرکت پس از پیش‌فروش و انتقال حقوق واحد به شما، زمین یا ساختمان را در رهن بانک قرار داده باشد، موقعیت حقوقی شما متفاوت است و می‌توانید با استناد به تقدم قرارداد و انتقال حقوق، حسب مورد، بی‌اعتباری رهن یا عملیات اجرایی نسبت به واحد خود را پیگیری کنید. در این خصوص، تاریخ قرارداد اولیه، قرارداد تغییر نام، پرداخت ثمن، تحویل واحد و همچنین اطلاع بانک از پیش‌فروش، در ارزیابی حقوق طرفین اهمیت اساسی دارد.یک نکته مهم را نیز توجه داشته باشید: چون شرکت مستقیماً با شما قرارداد تغییر نام منعقد کرده، این سند می‌تواند دلیل مهمی بر شناسایی شما به‌عنوان خریدار و انتقال حقوق ناشی از قرارداد اولیه باشد؛ بنابراین نباید صرفاً به وکالت‌نامه اکتفا کرد، بلکه مجموعه قراردادها باید از حیث تاریخ و آثار حقوقی بررسی شود.راهکار عملی این است که پیش از هر چیز، استعلام ثبتی پلاک مادر و تصویر سند رهنی بانک را تهیه کنید تا دقیقاً مشخص شود رهن در چه تاریخی ایجاد شده، موضوع آن صرفاً زمین بوده یا ساختمان و واحدهای احداثی را نیز دربرمی‌گیرد و آیا بانک با پیش‌فروش و انتقال واحدها موافقت کرده است یا خیر. در صورت وجود رهن مقدم، باید امکان فک رهن یا اخذ رضایت و آزادسازی اختصاصی واحد از وثیقه بررسی شود و در صورت رهن مؤخر، حسب مستندات، دعوای مقتضی علیه شرکت و بانک مطرح گردد. همچنین در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تعیین تکلیف رهن و اخذ صورت‌مجلس تفکیکی باید به‌طور جدی پیگیری شود.در نتیجه نه می‌توان صرفاً با اتکا به قراردادها، ملک را در برابر هرگونه ادعای بانک مصون دانست و نه می‌توان گفت وجود رهن حتماً به معنای از دست رفتن واحد شماست. پاسخ قطعی منوط به احراز تقدم یا تأخر رهن و بررسی شمول آن نسبت به واحد خریداری‌شده است. توصیه می‌کنم تا پیش از روشن شدن وضعیت رهن، موضوع را صرفاً به دعوای الزام به تنظیم سند محدود نکنید و وضعیت حقوقی وثیقه بانک را نیز تعیین تکلیف نمایید.درصورت نیاز به توضیحات بیشتر در خدمتم.