سلام درتاریخ1404/9/1خونه ای روتودیوارگذاشته بودن منم زنگ زدم گفت فروشیه وکارای سندشم هم توبنیادمسکن هست خودت میتونی بری بنام خودت بزنی وگفت فعلاخونه جدیدم درحال ساخت هست هفت ماه بهم فرصت بده خونه روتخلیه میکنم منم یه کاغذباشواهدتمام باامضای اون شخص گرفتم ومبلغ نهصدمیلیون بهش دادم وگفت هرمشکلی سندداشت برعهده خودم هست مشخصات کامل ملک مبلغ ومهلت هفت ماهه همه توقراردادنوشته شده وشاهدان امضاکردن که توی کاغذی که نوشتیم هم قیدشده قرارشدسیصدمیلیون روخونه روکه تخلیه کردبهش بدم حتی فیلم ازخونه ای که قراره بهم بده روهم برام فرستاد... الان هفت ماه که تمام شدرفتم برای پرداخت پول واینکه خونه روتخلیه کنه کارای سندرورفتم بنیادکاغذجی پی اس که به اسم پسره بودروگرفتم به اسم خودم همه کارای سندروانجام دادم الان بامامورشهرداری رفتم که خونه رومتراژبگیره مادرش ازخونه بیرون اومدمن خونه رونمیفروشم به خودش زنگ زدم میگه ول کن خونه شوچون مادرم راضی نیست این خونه رومادرم داده به من ولی گفته نبایدبفروشی الانم نمیدونم حرفاش ازاینکه خونه مال مادرش هست یانه اطلاعی ندارم یازده ماه ازقراردادگذشته وفروشنده که پسرش هست میگه من پولتومیدم بی خیال خونه شوالان اگه ثابت بشه خونه مال مادرشه یااینکه نیست من چطورمیتونم حق خودموکه ضایع نشه ازشون بگیرم درحال حاضرهم خونه هیچگونه سندی هم نداره ومن بااین پولی که اون میگه نهصدتومن که بهم میده هیچکاری نمیتونم بکنم لطفاراهنمایی کنین که چیکارکنم اولویت اول اینه که میخوام خونه روازش بگیرم واگربهم نرسه چیکارکنم میشه راهنمایی کنین
با توجه به اینکه قراردادی کتبی با امضای فروشنده و شهود تنظیم کرده‌اید، ۹۰۰ میلیون تومان پرداخت شده و تعهدات (از جمله مهلت تخلیه و مسئولیت مشکلات سند) در نوشته آمده، اصلِ امکان پیگیری حقوقی برای اجرای تعهدات فروشنده یا بازپس‌گیری وجه و خسارات وجود دارد. اما تحویل گرفتن و انتقال ملک، منوط به این است که فروشنده واقعاً مالک باشد یا اختیار قانونی فروش داشته باشد و قابلیت انتقال نیز احراز شود؛ اگر مالک واقعی مادر باشد و معامله بدون اذن یا نمایندگی معتبر انجام شده باشد، نمیتوان مادر را صرفاً با قرارداد شما ملزم به انتقال کرد، مگر اینکه معامله را تأیید کند.
جمع‌بندی پاسخ‌ها این است که ابتدا باید وضعیت مالکیت و منشأ اختیار فروشنده روشن شود؛ مدارک بنیاد مسکن و سوابق مربوط (از جمله پرونده بنیاد و هر سابقه ثبتی)، برای بررسی وضعیت مؤثر است ولی به‌تنهایی مالکیت قطعی شما را ثابت نمی‌کند. اگر احراز شود فروشنده مالک یا مجاز به انتقال بوده، می‌توانید اجرای تعهدات و انتقال/تحویل ملک را پیگیری کنید. اگر احراز شود ملک متعلق به مادر است و او معامله را نپذیرد، موضوع در قالب «معامله فضولی» مطرح میشود و در این حالت تمرکز اصلی باید بر مطالبه استرداد تمام وجه پرداختی و خسارات قانونی از فروشنده باشد؛ به‌ویژه با توجه به تعهد فروشنده درباره مسئولیت مشکلات سند و نیز مقررات مربوط به مستحق‌للغیر درآمدن مبیع که مبنای مطالبه غرامات هم دانسته شده است.
اقدامات پیشنهادی در پاسخ‌ها شامل این موارد است: ارسال اظهارنامه رسمی به فروشنده و اعلام آمادگی برای پرداخت باقیمانده ثمن هم‌زمان با تخلیه/تحویل و انجام تشریفات قانونی انتقال، حفظ همه مستندات (قرارداد، رسید پرداخت، پیام‌ها، فیلم، مشخصات شهود و مدارک بنیاد)، و طرح دعوای متناسب پس از احراز مالکیت و قابلیت انتقال. همچنین توصیه شده فعلاً ۳۰۰ میلیون باقیمانده تا زمان اجرای تعهدات پرداخت نشود و هیچ توافقی برای انصراف از ملک امضا نکنید. در یکی از پاسخ‌ها نیز در صورت احراز شرایط، طرح شکایت «فروش مال غیر» علیه فروشنده مطرح شده و هم‌زمان امکان مطالبه ثمن و خسارات در فرض مستحق‌للغیر درآمدن مبیع یادآوری شده است. اگر بخشی از وضعیت ثبتی و شمول مقررات جدید ثبت رسمی معاملات مطرح باشد، گفته شده باید وضعیت همین ملک و زمان شمول بررسی شود.
درود و احترام.
اگر خانه متعلق به مادر باشد، نمی توانید بدون رضایت مالک، خانه را بگیرید.
باید علیه فروشنده شکایت فروش مال غیر مطرح کنید همچنین به جهت مستحق للغیر در امدن مبیع، می تواتید ثمن و خسارات را بگیرید.
مجازات فروش مال غیر ۱ تا ۷ سال حبس می باشد، اگر بتوانید فروشنده را به حبس محکوم کنید، ممکن است مادر برای جلب رضایت، خانه را به شما منتقل کند.
موفق باشید.
درود بر شما؛
با توجه به قرارداد کتبی مورخ ۱۴۰۴/۰۹/۰۱، پرداخت ۹۰۰ میلیون تومان از ثمن معامله، تعیین مهلت تخلیه و امضای شهود، خریدار می‌تواند اجرای تعهدات فروشنده را پیگیری کند؛ اما امکان الزام به انتقال ملک، منوط به احراز مالکیت یا اختیار قانونی فروشنده و قابلیت انتقال ملک است.
۱. امکان دریافت ملک: اگر فروشنده مالک یا قانوناً مجاز به انتقال باشد، حسب مفاد قرارداد، مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی می‌تواند مبنای مطالبه اجرای تعهدات قرار گیرد. چنانچه مالک واقعی مادر فروشنده باشد و معامله بدون اذن یا نمایندگی معتبر انجام شده باشد، موضوع تابع مقررات معامله فضولی، از جمله ماده ۲۴۷ قانون مدنی، است و انتقال بدون تنفیذ مالک قابل تحمیل به او نیست.
۲. استرداد ثمن و خسارات: اگر انتقال قانونی ملک ممکن نباشد، حسب احراز شرایط، استرداد وجه پرداختی و مطالبه خسارات قابل پیگیری است. در صورت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به فساد معامله، مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، مبنای مطالبه غرامات از جمله کاهش ارزش ثمن خواهد بود؛ میزان آن با رعایت ضوابط قانونی و عنداللزوم نظر کارشناس تعیین میشود.
۳. اقدام ضروری: پیش از طرح دعوا، باید وضعیت مالکیت، سوابق ثبتی و پرونده بنیاد مسکن، منشأ حق فروشنده و امکان قانونی انتقال احراز شود. قرارداد، رسید پرداخت، پیام‌ها، فیلم، مشخصات شهود و مدارک بنیاد مسکن باید حفظ شوند. صرف درج نام فروشنده در برگه GPS، به‌تنهایی دلیل قطعی مالکیت نیست.
نتیجه: راهبرد صحیح، ابتدا احراز زنجیره مالکیت و قابلیت انتقال و سپس انتخاب خواسته متناسب است؛ با حفظ امکان مطالبه ثمن و خسارات در صورت تعذر قانونی انتقال. درباره شمول مقررات انتقالی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز باید وضعیت ثبتی همین ملک و تاریخ شمول سامانه بررسی شود.
بررسی اختصاصی قرارداد و سوابق بنیاد مسکن و ثبت، در تعیین خواندگان صحیح، خواسته قابل استماع و مسیر مؤثر حفظ حقوق مالی خریدار اهمیت تعیین‌کننده دارد. برای ارزیابی دقیق راهکار، امکان دریافت مشاوره حقوقی تلفنی یا آنلاین همراه با بررسی مستندات فراهم است.
سلام وقت بخیر، کاربر ارجمند، با توجه به اینکه در تاریخ ۱۴۰۴/۹/۱ قرارداد فروش ملک را با امضای فروشنده و شهود تنظیم کرده‌اید، مبلغ ۹۰۰ میلیون تومان پرداخته‌اید و مشخصات ملک، مهلت تخلیه و تعهدات فروشنده در قرارداد درج شده است، برای رسیدن به خواسته اصلی خود، یعنی تحویل گرفتن ملک، ابتدا باید وضعیت مالکیت آن مشخص شود. اینکه فروشنده اکنون ادعا می‌کند ملک متعلق به مادرش است و مادرش اجازه فروش نداده، به‌تنهایی قرارداد شما را بی‌اعتبار نمی‌کند؛ اما اگر ثابت شود ملک متعلق به مادر بوده و پسر بدون اذن یا اختیار قانونی او اقدام به فروش کرده است، نمی‌توانید صرفاً با استناد به قرارداد خود، مادر را به انتقال ملک ملزم کنید. در این وضعیت، اگر مادر معامله را تأیید کند، امکان پیگیری انتقال ملک فراهم میشود؛ در غیر این صورت، باید حقوق خود را در برابر فروشنده پیگیری کنید. با توجه به اینکه مدارک بنیاد مسکن را نیز به نام خود تغییر داده‌اید، این مدارک می‌توانند در اثبات ادعا و بررسی وضعیت ملک مؤثر باشند، اما به‌تنهایی لزوماً مالکیت قطعی شما را ثابت نمی‌کنند.
اگر مادر مالک باشد و معامله را نپذیرد، مطابق مواد ۲۴۷ و ۲۵۱ قانون مدنی، معامله نسبت به ملک او بدون اجازه نافذ نیست و در این صورت، طبق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، می‌توانید استرداد تمام وجه پرداختی و خسارات قانونی را مطالبه کنید؛ به‌ویژه اینکه فروشنده از ابتدا تعهد کرده مسئول مشکلات سند باشد. بنابراین، فعلاً اظهارنامه رسمی برای فروشنده ارسال کنید و آمادگی خود را برای پرداخت باقیمانده ثمن، هم‌زمان با تخلیه و تحویل ملک و انجام تشریفات قانونی انتقال، اعلام نمایید و در صورت امتناع، با ارائه قرارداد، رسید پرداخت ۹۰۰ میلیون تومان، شهادت شهود، فیلم و مدارک بنیاد مسکن، دعوای متناسب را مطرح کنید. اگر مالکیت مادر احراز نشود یا فروشنده خود مالک یا دارای اختیار قانونی فروش باشد، می‌توانید الزام وی به اجرای تعهدات و انتقال ملک را پیگیری کنید؛ اما اگر مالکیت مادر و مخالفت معتبر او ثابت شود، تمرکز دعوا باید بر بازپس‌گیری وجه و خسارات قانونی از فروشنده باشد. مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان باقیمانده را نیز تا زمان اجرای تعهدات و مطابق مفاد قرارداد پرداخت نکنید و هیچ توافقی برای انصراف از ملک امضا نکنید.جهت بررسی دقیق مستندات و اتخاذ تصمیم حقوقی مقتضی برای صیانت از حقوق قانونی خود، می‌توانید با هماهنگی قبلی، از طریق مشاوره تلفنی با اینجانب در ارتباط باشید.
