سلام ملکی به موجب مبایعه‌نامه ۸ سال پیش از دو سازنده و ۹ مالک عرصه خریداری شده و طبق مشارکت قرار بوده ۴ تا واحد از ۱۲ واحد سهم اختصاصی سازندگان باشه،در حین فرآیند ساخت شریک دیگری اضافه میشه که اسمش توی مشارکت نیامده ولی هزینه های ساخت رو داده و شریک شده،بعد از مدتی همین شریک سوم از واحدی دیگری ۴/۲ دهم دانگ را خریداری میکند و مالک عرصه هم میشود،ساختمان پایان کار و صورتمجلس تفکیکی دارد ولی همین شریک سوم به ادعای طلبی از دیگر سازندگان امضا نمیکند و برای سند تفکیکی اقدام نمیکند،وکیلش برای واحد مشابه دیگر، دادخواست تقابل داده که موکلش مالک دو دانگ از واحدهای اختصاصی است و با این تقسیم مخالف است ،اینکه زودتر اقدام نکردیم و گواهی عدم حضور نگرفتیم برای اینکه مدام فروشنده می‌گفت هنوز مقدمات فراهم نیست،ضمنا در مبایعه‌نامه فقط دو سازنده به عنوان فروشنده امضا کردند و این شریک سوم به عنوان شاهد امضا کرده ولی پایین چک تضمینی باقیمانده مبلغ که هنگام تنظیم سند قرار شده وصول بشه هر سه امضا کردند ممنون میشم راهنمایی بفرمایید
با توجه به اینکه ساختمان پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی دارد، در مجموع نظر غالب این است که امتناع شریک سوم از امضا، بهخودیخود مانع پیگیری حق شما برای انتقال رسمی نیست و می‌توانید دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال» و نیز «الزام به انجام/امضای تشریفات و رفع موانع ثبتی لازم برای انتقال» را مطرح کنید؛ بهویژه اگر ثابت شود واحدی که خریدهاید در زمان انعقاد مبایعه‌نامه داخل سهم و اختیار فروش همان دو سازنده (فروشندگانِ امضاکننده) بوده است. همچنین تأکید شده اختلافات مالی و طلبوادعا بین شرکا، اصولاً نباید بهعنوان دلیل توقف انتقال به خریدار مطرح شود و محل رسیدگی آن می‌تواند دعوای جداگانه مانند مطالبه وجه یا رسیدگی به حسابهای مشارکت باشد.
در برابر ادعای شریک سوم مبنی بر مالکیت «دو دانگ از واحدهای اختصاصی» و مخالفت با تقسیم (از طریق دادخواست تقابل)، محور دفاع را بر تقدم مبایعه‌نامه، حدود اختیار فروشندگان در قرارداد مشارکت، و مستندات مالکیت/تقسیم قرار دادهاند. در عین حال گفته شده اگر شریک سوم بخواهد معامله شما را بیاثر کند، معمولاً باید نشان دهد فروشندگان اساساً اختیار فروش آن واحد را نداشته‌اند یا واحد خارج از سهم اختصاصی آنان بوده است؛ صرف ورود بعدی او به پروژه، پرداخت هزینه ساخت، یا خرید بعدی بخشی از عرصه، بهتنهایی حق خریدار پیشین را از بین نمی‌برد.
درباره امضای شریک سوم، اتفاقنظر هست که امضای او به عنوان «شاهد» در مبایعه‌نامه، او را فروشنده و متعهدِ انتقال نمیکند؛ اما امضای او ذیل چک تضمینیِ مرتبط با تنظیم سند، از نگاه برخی پاسخ‌ها می‌تواند قرینه مهمی بر علم و پذیرش معامله و تضعیف ادعای بیاطلاعی یا مخالفت بعدی باشد. در مقابل، یک دیدگاه امضای پشت چک را تا حد «شریک محسوب شدن» تلقی کرده و گفته برای تعیین سهم، دادگاه به مستندات هزینهها و در صورت لزوم کارشناسی توجه میکند؛ بنابراین در میزان اثر حقوقیِ این امضا، برداشتها کاملاً یکسان نیست و باید در رسیدگی، به مجموعه اسناد و اوضاعواحوال استناد شود.
درباره اینکه گواهی عدم حضور نگرفتهاید، نظر غالب این است که این موضوع لزوماً حق طرح دعوا را از بین نمی‌برد و بیشتر یک نقص در ادله اثباتیِ تخلف از حضور در دفترخانه است؛ بهخصوص اگر بتوانید نشان دهید مقدمات انتقال (مانند فراهم شدن تشریفات اداری) در موعد مقرر مهیا نبوده یا فروشندگان مکرراً اعلام می‌کرده‌اند هنوز آماده نیست. بهعنوان اقدام عملی، پیشنهاد شده مطالبه رسمی از طریق اظهارنامه و تعیین دفترخانه و تاریخ مراجعه انجام شود. همچنین تذکر داده شده اگر در قرارداد شما شرط داوری وجود دارد، ابتدا باید به داور مراجعه شود و در غیر این صورت از مسیر دادگاه اقدام کنید.
با وجود امضای پشت چک، شریک سوم به عنوان شریک محسوب میشود؛ برای اثبات سهم او، دادگاه مستندات هزینهها را بررسی کرده و در صورت عدم توافق، از کارشناسی استفاده میکند.
سلام
از توضیحات شما، چند نکته کلیدی به نفع خریدار وجود دارد:
1. در زمان انعقاد مبایعه‌نامه، فروشندگان همان دو سازنده بوده‌اند و مطابق قرارداد مشارکت، چهار واحد سهم اختصاصی آنان بوده است. بنابراین، اگر واحد مورد معامله در محدوده سهم اختصاصی آنان قرار داشته، عقد بیع صحیح است.
2. شریک سوم در قرارداد مشارکت اولیه وجود نداشته است. اگر بعداً بر اساس توافق داخلی با سازندگان شریک شده باشد، این توافق اصولاً نسبت به حقوق مکتسبه خریداران سابق قابل استناد نیست؛ زیرا اصل نسبی بودن قراردادها اقتضا میکند توافق بعدی، حقوق اشخاص ثالث را از بین نبرد.
3. امضای شریک سوم ذیل قسمت مربوط به چک تضمینی تنظیم سند، هرچند به عنوان فروشنده نبوده، اما قرینه مهمی بر اطلاع و تنفیذ معامله است. به ویژه اگر بتوان اثبات کرد هنگام تنظیم مبایعه‌نامه از معامله و موضوع آن آگاه بوده و اعتراضی نداشته است. این موضوع می‌تواند دفاع وی مبنی بر مخالفت با تقسیم را تضعیف کند.
4. اینکه بعداً 4/2 دانگ عرصه را خریداری کرده است نیز لزوماً حق او را نسبت به معاملات سابق ایجاد نمیکند. انتقال بعدی مالکیت عرصه، حقوق مکتسبه خریدار قبلی را از بین نمی‌برد.
در خصوص دفاع وکیل ایشان مبنی بر اینکه موکلش مالک دو دانگ از واحدهای اختصاصی است و با تقسیم مخالف است، به نظر می‌رسد باید میان روابط داخلی شرکا و حقوق اشخاص ثالث (خریداران) تفکیک قائل شد. اگر اختلافی در نحوه تقسیم سهم سازندگان وجود داشته باشد، این اختلاف نباید موجب بی‌اعتباری قراردادهایی شود که قبل از آن منعقد شده‌اند، مگر اینکه ثابت شود فروشندگان اساساً اختیار فروش آن واحد را نداشته‌اند.
در مورد عدم اخذ گواهی عدم حضور
به نظر من، این موضوع به تنهایی مانع دعوای الزام به تنظیم سند نیست؛ زیرا:
* ساختمان در زمان مقرر آماده تنظیم سند نبوده است.
* پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی بعداً اخذ شده است.
* فروشندگان نیز مرتب اعلام می‌کرده‌اند مقدمات تنظیم سند فراهم نیست.
بنابراین، می‌توانید استدلال کنید که تأخیر ناشی از عدم فراهم بودن مقدمات انتقال بوده و عدم اخذ گواهی عدم حضور، به معنای اسقاط حق خریدار نیست
درود بر شما
شما دادخواست دادید ؟ به چه خواسته هایی ؟
تقاضای شما چه بود ؟
نکته : اگر در قراردادتان داور تعیین شده به داور رجوع کنید تا جلسه رسیدگی تعیین و رای صادر کند در غیر این صورت از طریق دادگاه اقدام کنید
درود بر شما؛
با توجه به وجود پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، امتناع شریک ثالث از امضا مانع الزام به تنظیم سند رسمی نیست. علیه فروشندگان مندرج در مبایعه نامه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، تحویل مبیع و رفع موانع ثبتی طرح شود و شریک ثالث نیز به عنوان خوانده یا ثالث ذی نفع طرف دعوا قرار گیرد تا حکم قابلیت اجرا در اداره ثبت داشته باشد.
دفاع اصلی در برابر ادعای مالکیت دو دانگ و مخالفت با تقسیم، تقدم و حجیت مبایعه نامه و حدود مالکیت مندرج در قرارداد مشارکت و مستندات ثبتی عرصه است. صرف پرداخت هزینه ساخت یا ادعای طلب، موجب ایجاد حق عینی بر واحد اختصاصی دیگری نمی شود و محل مطالبه آن دعوای مطالبه وجه یا حسابرسی مشارکت است، نه جلوگیری از انتقال رسمی به خریدار.
امضای شریک ثالث ذیل مبایعه نامه به عنوان شاهد، تعهد انتقال ایجاد نمی کند، اما امضای وی ذیل چک تضمینی و سایر اسناد می تواند قرینه علم و پذیرش معامله و ایفای تعهدات قراردادی باشد و برای دفع ادعای بی اطلاعی یا عدم تنفیذ مورد استناد قرار گیرد.
در خصوص ایراد تاخیر، عدم اخذ گواهی عدم حضور مانع طرح دعوا نیست. مطالبه رسمی از طریق اظهارنامه و تعیین دفترخانه و تاریخ مراجعه انجام شود تا مبنای مطالبه خسارت قراردادی و هزینه ها فراهم گردد. مستندات کلیدی ماده ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۱ و ۲۲۲ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی است.
اگر بفرمایید پلاک ثبتی، شماره واحد، مفاد دقیق بند انتقال در مبایعه نامه و این که شریک ثالث اکنون چه میزان رسمی در عرصه دارد، متن خواسته ها و خواندگان را دقیق و کوتاه تنظیم می کنم.
سلام وقت بخیر، کاربر ارجمند
با توجه به توضیحاتی که ارائه کرده‌اید، از نظر حقوقی موضوع شما چند بخش مهم دارد که باید از یکدیگر تفکیک شوند و اتفاقاً راهکار قانونی نیز بر همین اساس مشخص میشود.
اول اینکه مبایعه‌نامه‌ای که هشت سال پیش میان شما و دو سازنده تنظیم شده، در صورتی که در زمان انعقاد قرارداد آن دو سازنده حق فروش واحد اختصاصی خود را داشته‌اند، اصولاً نسبت به همان حقوق و سهمی که فروخته‌اند معتبر و لازم‌الاجرا است. اضافه شدن شریک سوم در ادامه پروژه، به خودی خود موجب بی‌اعتباری قرارداد قبلی شما نمی‌شود؛ زیرا اشخاص نمی‌توانند با توافقات بعدی، حقوق مکتسبه خریدار قبلی را از بین ببرند.
دوم اینکه شریک سوم اگرچه بعدها در هزینه‌های ساخت مشارکت کرده و سپس بخشی از عرصه را نیز خریداری کرده است، اما این اقدامات موجب نمی‌شود بتواند نسبت به قراردادی که قبل از ورود او منعقد شده، ادعای مالکیت یا بی‌اعتباری معامله را مطرح کند، مگر اینکه ثابت کند فروشندگان هنگام فروش اصولاً اختیار فروش آن واحد را نداشته‌اند یا واحد مورد معامله خارج از سهم اختصاصی آنان بوده است. صرف خرید بعدی عرصه یا پرداخت هزینه ساخت، حق خریدار سابق را از بین نمی‌برد.
سوم اینکه امضای شریک سوم به عنوان شاهد در مبایعه‌نامه از نظر حقوقی به معنای فروشنده بودن او نیست، اما نکته مهم این است که وی در قسمت مربوط به چک تضمینی باقیمانده ثمن، همراه با دو سازنده امضا کرده است. این موضوع می‌تواند در دادگاه به عنوان یک اماره مهم مطرح شود که وی از معامله اطلاع کامل داشته و نسبت به انجام آن و تنظیم سند در آینده آگاه بوده است. بنابراین اگر بعدها مدعی شود از معامله بی‌اطلاع بوده یا با آن مخالف بوده، این امضاها می‌تواند به ضرر او مورد استناد قرار گیرد.
چهارم اینکه ادعای فعلی شریک سوم مبنی بر اینکه به علت طلب از سایر سازندگان، صورتمجلس انتقال یا اسناد تفکیکی را امضا نمیکند، از نظر حقوقی مانع دائمی انتقال سند شما نیست. اختلاف مالی میان شرکا، ارتباطی به حقوق خریدار ندارد و آنان نمی‌توانند به استناد اختلافات داخلی خود، اجرای تعهد نسبت به شخص ثالث را متوقف کنند. اگر پایان کار و صورتمجلس تفکیکی صادر شده باشد، در صورت احراز استحقاق شما، دادگاه می‌تواند حکم به الزام اشخاص ذی‌سمت به تنظیم سند رسمی صادر کند و حتی در صورت امتناع آنان، نماینده دادگاه یا اجرای احکام به جای آنان سند را امضا خواهد کرد.
پنجم اینکه دادخواست تقابل وکیل شریک سوم مبنی بر اینکه موکلش مالک دو دانگ از واحدهای اختصاصی است و با این تقسیم مخالف است، به تنهایی موجب از بین رفتن حق شما نیست. دادگاه ابتدا بررسی میکند که در زمان تنظیم مبایعه‌نامه، وضعیت مالکیت و سهم سازندگان چگونه بوده، قرارداد مشارکت چه میزان اختیار فروش به آنان داده و آیا واحد فروخته‌شده جزء سهم قانونی فروشندگان بوده است یا خیر. اگر پاسخ مثبت باشد، صرف مخالفت شریک جدید یا ادعای مالکیت بعدی، تأثیری در اعتبار معامله شما نخواهد داشت.
ششم اینکه اقدام نکردن برای اخذ گواهی عدم حضور در موعد مقرر، لزوماً موجب از بین رفتن حق شما نشده است. گواهی عدم حضور فقط یکی از ادله اثبات تخلف فروشنده از حضور در دفترخانه است و نبود آن به معنای بی‌حقی خریدار نیست. اگر بتوانید با پیام‌ها، مکاتبات، شهادت شهود، اظهارات فروشندگان یا سایر مدارک ثابت کنید که فروشندگان مرتب اعلام می‌کردند مقدمات تنظیم سند فراهم نیست و به همین علت مراجعه به دفترخانه انجام نشده، دادگاه این موضوع را در ارزیابی پرونده لحاظ خواهد کرد.
با توجه به اینکه اکنون ساختمان دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی است، بهترین اقدام قانونی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال واحد، همراه با الزام به انجام کلیه تشریفات اداری لازم برای انتقال سند و در صورت اقتضا، الزام به امضای اسناد تفکیکی است. در همین دعوا باید پاسخ کاملی نیز به دادخواست تقابل داده شود و تأکید گردد که اختلافات داخلی شرکا و ادعاهای مالی آنان نسبت به یکدیگر، قابل استناد علیه خریدار با حسن نیت نیست.
همچنین اگر شریک سوم مدعی مالکیت دو دانگ از واحدهای اختصاصی است، بار اثبات این ادعا بر عهده خود اوست و باید مستندات قانونی ارائه دهد که در زمان فروش، فروشندگان اختیار انتقال آن واحد را نداشته‌اند. صرف خرید بعدی سهم عرصه یا ورود به مشارکت ساختمانی، دلیل کافی برای بی‌اعتبار کردن معامله سابق نیست.
در نهایت، با توجه به اینکه پرونده وارد مرحله طرح دعوا و دادخواست تقابل شده است، دفاع اصلی شما باید بر سه محور استوار باشد: اثبات تقدم زمانی مبایعه‌نامه نسبت به ورود شریک سوم، اثبات اینکه واحد مورد معامله از سهم فروشندگان بوده و اثبات اینکه شریک سوم از ابتدا از معامله اطلاع داشته که امضای وی ذیل مبایعه‌نامه و قسمت مربوط به چک تضمینی می‌تواند مؤید این موضوع باشد. اگر این موارد به‌درستی در دادگاه اثبات شود، احتمال موفقیت در الزام به تنظیم سند رسمی و رد ادعاهای شریک سوم قابل توجه خواهد بود.
سلام واحترام
امضای هر سه نفر پای چک تضمینی، یعنی این شخص با وجود نقش شاهد در مبایعه‌نامه، با امضای چک عملاً به مفاد قرارداد اولیه و نسبت‌های تعیین‌شده اقرار کرده و پذیرفته است؛ بنابراین ادعای او برای تغییر تقسیم‌بندی، برخلاف اصل حاکمیت قرارداد است و مالکیت جدیدش بر آن دانگ، حق او را برای زیر پا گذاشتن توافقات قبلی ایجاد نمیکند. عدم دریافت گواهی عدم حضور هم فقط یک نقص شکلی است و حق شما را از بین نمی‌برد، پس با استناد به امضای چک، ثابت کنید او با تمام وجود پذیرای همان توافق ۸ سال پیش بوده است.
موفق باشید
علی رضا ساعدی
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
چطور پرسش جدید ثبت کنم؟⌄
با ورود به حساب کاربری و انتخاب گزینه ثبت پرسش، موضوع حقوقی خود را بنویسید و حوزه مرتبط را انتخاب کنید تا درخواست شما برای بررسی ارسال شود.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک | پرسش حقوقی | دادلاین
